Fakten-Check und Quellen-Angaben zur Kleinanzeige 1
Erschienen in:
BZ, Sa. 6. Mai 2023, S. a10 + Der Sonntag, So. 7. Mai, S. 10 + Schnapp, Do. 11. Mai, S. 20
25 €/m2 MIETE in Dietenbach:
Mehrfach wurde darauf hingewiesen, dass die Dietenbach-Mieten im freifinanzierten Wohnungsbau bei ca. 25 €/m2 liegen werden. Dies wurde z.B. in der Gemeinderatssitzung vom 31.01.2023 erwähnt – lt. Freie Wähler.
Aber schon früher war diese „Schreckenszahl“ bekannt.
2021 rechnete Peter Unmüssig vor (Stadtkurier, 28.10.2021, S. 5):
Mittlerweile wachse man „auf 20 €/qm Miete“ an. Dietenbach bauen sei „nicht Mietpreis dämpfend, sondern Mietpreis treibend.“ Und „das Anspruchsniveau, … kann so nicht umgesetzt werden.“ Es „weist einen Grundstücksanteil / qm Wohnfläche von 1400 / 1500 € aus.“ Für öffentlich geförderten Wohnungsbau könnten „höchstens 700 € Grundstücksanteil verkraftet werden„. Das müsste „mit dem frei finanzierten Wohnungsbau subventioniert werden. Das bedeutet im Ergebnis 2200 € Grundstücksanteil pro qm Wohnfläche. Nur das Grundstück!“ Das hieße dann mit den Baukosten dazu, man könnte „keine Wohnung mehr erwerben unter 7000 oder 8000 €„.
Die Mieten lägen dann bei ca. 25 €/m2.
Der wohlverdienende Mittelstand könne „sich mit zwei Kindern eine Wohnung mit 100 – 150 qm nicht leisten„.
(N.B. Das war noch vor der Corona-Krise und dem Ukrainekrieg!)
Aktuell, wurden in der jüngsten Ratssitzung auch Zahlen für Kleineschholz genannt (BZ, 29. April 2023, S. 17). Die Freie-Wähler-Fraktion „rechnet mit Gestehungskosten von 7000 Euro pro Quadratmeter, was wiederum eine Kostenmiete von 20 Euro pro Quadratmeter bedeute.“ Im Gemeinderat hieß es „die städtische Projektgruppe Kleineschholz ‘fährt auf Sicht’„. Die Projektgruppe Dietenbach auch – mindestens!
Wohlbemerkt: Die Kosten für Planung, Vorbereitungen und Erschließung sind in Dietenbach deutlich höher und risikoreicher, als in Kleineschholz.
Aber „die Voraussetzungen für den Neubau von … Kleineschholz haben sich verschlechtert.“ Es verspätet sich (um 2 Jahre) und wird teurer (Amtsblatt Nr. 838, 29. April 2023, S. 1).
Dazu soll Kleineschholz „die Probe für Dietenbach“ sein. D. h. Dietenbach verspätet sich – auch dadurch – noch weiter und weiter und wird unberechenbar teurer.
Die schwindelerregende Kostensteigerung ist überall nachzulesen, und
die Stadtverwaltung erwähnt selber dieses riesige Problem in den GR-Drucksachen bzw. GR-Beschlussvorlagen, z. B. im Januar 2023 (BESCHLUSS-VORLAGE G-23/025, S. 5):
„Die Baukosten sind z. B. im Hochbau um fast 40 % gestiegen.„
Nur 3 Monate später, im April 2023, wird der Bauverein Breisgau in der BZ zitiert (s.o. BZ, 29. April 2023, S. 17): „Die Baupreise seien in den vergangenen Monaten um 15,1 Prozent gestiegen, die Zinsen hätten sich [in einem halben Jahr] vervierfacht.„
Anderweitig, diesmal über das Kreativquartier in München, ist auch ähnliches zu lesen (BZ, 1. Februar 2023, S. 17):
„Es rechnet sich nicht mehr, Wohnungen mit günstigen Mieten zu bauen. Die Rahmenbedingungen dafür haben sich extrem verschlechtert, auch in Freiburg. Nun schlägt die Bauwirtschaft Alarm.“ Und weiter: „Drei von vier Konzeptgewinnern im Kreativquartier haben ihre Grundstücke zurückgegeben, … das Syndikatsprojekt … musste Insolvenz anmelden. Der Grund: Die Finanzierung ist über eine Kostenmiete nicht mehr zu stemmen.“ … „Es ist einfache Mathematik, dass sich das nicht rechnet.„
Ein letztes Beispiel (BZ, 2. Mai 2023, S. 19) in „Haslach: An der Drei-Ähren-Straße sollen drei neu geplante Gebäude entstehen“ – so weit, so gut. Aber „keine Angaben will die Stadtbau zur Investitionssumme machen: Das sei im aktuellen Marktumfeld kaum möglich.“ Trotzdem wird das Bauvorhaben weiter geplant und gebaut. Aber das, was für drei Gebäude nicht berechenbar ist, soll für das milliardenschwere Mammut-Projekt Dietenbach ohne Probleme sicher klappen?
Fazit: 25 €/m2 MIETE in Dietenbach scheinen nicht nur plausibel, sondern sogar zu niedrig angesetzt.
Die Kosten- und Zinsexplosion (eine „toxische Gemengelage„) lassen nichts Gutes erwarten.
Als bezahlbarer Wohnraum (Mieten) wurden [vor dem Bürgerentscheid] 7 € – 10 €/m2 versprochen:
In einer 21-seitigen Broschüre/Prospekt mit „Fakten“ und Werbung für den neuen Stadtteil Dietenbach (Dietenbach_Fakten-und-Infografiken – Mehr Fakten als Hektar) befinden sich schöne allgemeine Floskeln und damals schon irrealistische Versprechungen, wie Z.B. (Fett von uns):
„Der neue Stadtteil ist unverzichtbar, damit Freiburg für alle Freiburgerinnen und Freiburger bezahlbar, ökologisch und lebenswert bleibt.“ (S. 5)
„bezahlbarer Lebensraum für 15.000 Menschen“ (S. 12)
„Freiburg braucht Dietenbach, um u.a.
– bezahlbaren Wohnraum zu schaffen
– für Personen mit kleinen und mittleren
Einkommen bezahlbar zu bleiben“ (S. 12)
In der Veröffentlichung der Stadt „Sachstand der Planung zum Zeitpunkt der Einwohner_innenversammlung am 11.11.2019“ steht schließlich die alles entscheidende Frage (und Antwort):
„Was bedeutet eigentlich bezahlbares Wohnen?„
„… bezahlbar sind Mietpreise, die zwischen 7 €/m2 und 10 €/m2 (2018) liegen.„ (S. 20)
Die Versprechungen sind schon längst verpufft – lange bevor die ersten Bagger für den 1. Bauabschnitt anrollen.
25 €/m2 würden den Mietspiegel stark erhöhen und somit alle Mieten:
Seit Jahren wurde schon vielfach darauf hingewiesen, dass (sehr) teure Mietpreise den Mietspiegel nach oben mitziehen. Der Mietspiegel beeinflusst wiederum alle anderen Mietpreise, insbesondere die niedrigeren.
„Der Knackpunkt ist, dass die Kosten für den sozialen Wohnungsbau durch die frei finanzierten Wohnungen ausgeglichen werden müssen.„
(s.o. BZ, 29. April 2023, S. 17)
Diese bekannte Tatsache bringt die (Miet-)Kostenspirale samt Mietspiegel erst recht zum (Durch-)Drehen. Siehe oben das 2021-Zitat von Peter Unmüssig im Stadtkurier, 28.10.2021, S. 5, über die 25 €/m2 MIETE in Dietenbach.
Die Gesamtschulden der Stadt erreichen bald 2 Mrd. €:
Diese (Gesamt-)Schuldenspirale ist deutlich sichtbar in der Drucksache zum „Doppelhaushalt 2023/2024: Finanzplanung 2022 bis 2027“ vom 17.03.2023 für die GR-Sitzung am 09.05.2023
(BESCHLUSS-VORLAGE G-23/080, s. Tabelle auf S. 5)
Am wichtigsten in dieser Tabelle ist die untere Zeile: „Verschuldung Gesamt„.
Dazu die kumulierten Schulden für Dietenbach: 427 Mio. € (2033) + 123 Mio. € Zinsen:
Diese Schuldenwerte befinden sich in der Drucksache zur Sonderrechnung (KoFi) Dietenbach für 2023/2024 vom 31.01.2023
(BESCHLUSS-VORLAGE G-23/025, Ende S. 4 und Anfang S. 5):
„Über die Gesamtlaufzeit der Maßnahme bis voraussichtlich 2042 fallen nach aktuellem Stand Kosten in Höhe von ca. 1.248 Mio. € an.“ … …
„Bis aus Grundstücksveräußerungen Einnahmen eingehen, wird die Maßnahme über Kredite vorfinanziert. In der Spitze (im Jahr 2033) müssen ca. 427 Mio. € vorfinanziert werden. Bei einem aktuell angenommenen Finanzierungszinssatz von durchschnittlich 2,5 % entstehen Finanzierungskosten in Höhe von ca. 123 Mio. €.„
Sollten sich aber „plötzlich“ unerwartete große Probleme mit Dietenbach ergeben, steht die Stadt 2033 mit einem gigantischen Extra-Schulden-Berg im Wert von 427 Mio. € da – Schulden, die die Stadt dann nicht mehr bedienen kann.
Die BZ schreibt vor dem Bürgerentscheid (BZ, 4. Februar 2019):
„Für Dietenbach rechnet die Stadtverwaltung mit Gesamtkosten von rund 600 Millionen Euro – und das nach Preisen von 2016, die mit einem Inflationszuschlag von drei Prozent pro Jahr fortgeschrieben werden. Über die angenommene Laufzeit von rund 20 Jahren werden also vermutlich mehr als 800 Millionen Euro über das eigens eingerichtete Konto fließen…„
Fakt ist: statt 600 Millionen im Jahr 2016 und 800 Millionen nach 20 Jahren sind es jetzt schon 1.248 Millionen € (1,248 Milliarden) nach nur
4 Jahren, ohne jegliche Bauaktivität für die neu geplante Bebauung.
Also mehr als doppelt so viel, wie vor dem Bürgerentscheid!
Ist das eine vernünftige und seriöse Finanzierung?
Bemerkung: Stuttgart 21 hat es geschafft, in 14 Jahren Bauzeit die Kosten zu verdoppeln – Freiburg mit Dietenbach hat es in nur 4 Jahren ohne Bauen geschafft!
Angesichts dieser Fakten erscheint die Aussage im Wahlprospekt der Stadt „Fragen und Antworten zum Bürgerentscheid Dietenbach am 24. Februar 2019“ (vom Dezember 2018) wie eine gut gelungene Pointe:
„Wir werden auch den neuen Stadtteil Dietenbach vernünftig und seriös finanzieren.“ (S. 12)
Kommentar dazu: